Про нерухомість в Ужгороді сьогодні говорять у різних контекстах: починаючи від того, що це – найбільш безпечний обласний центр в Україні і закінчуючи величезним зростом цін на оренду та купівлю житла.
Тетяна Річіна та її компанія «Феміда» з 1994 року на ринку юридичних та рієлторських послуг. За цей час вони надали чимало посередницьких послуг при операціях з комерційною та житловою нерухомістю, мають великий досвід у продажі житла на первинному ринку та надали сотні юридичних консультацій щодо операцій з нерухомістю.
Про те, як змінився і чи змінився взагалі в регіоні ринок нерухомості в Ужгороді за останні десять років, що впливало на прийняття рішень у цій сфері, про діяльність забудовників у регіоні, нюанси, ціни та з чого починати вибір житла – і говоримо з Тетяною.
Ситуація на ринку нерухомості в регіоні у 2014 році та з початком повномасштабного вторгнення
У 2014 році, з початком війни в Україні, ринок нерухомості на Закарпатті, зі слів Тетяни, особливих змін не зазнав: “Тоді люди могли виїжджати з окупації, майно не зазнало таких руйнувань, як, до прикладу, у Маріуполі у 2022 році. Можливо саме тому, відчутних змін ринок нерухомості не зазнав. Крім того, в Україні було більше безпечних регіонів, куди можна було переміститися та була можливість виїхати за кордон. Це якщо говорити про продаж житла. У плані оренди картина була іншою та все ж не настільки критичною, як у 2022 році”.
З початком повномасштабного вторгнення ринок нерухомості на Закарпатті різко піднявся і досі залишається хаотичним і нестабільним:
“У березні 2022 року люди готові були купляти будь-що, головне, що їх цікавило тоді – скільки людей можна поселити. Разом з тим, зросла і вартість нерухомості. Ціна виросла миттєво у два рази. Це попри те, що реєстри були закриті й інститут довіреності не працював. Тому квартири купляли на чесному слові. Стабілізувалася ситуація ближче до літа минулого року. Не можу сказати, що і ціни знизилися, але паніка й ажіотаж минули точно”.
“На сьогодні вартість житла на вторинному ринку просідає потроху. Але все одно щоразу ми зіштовхуємось із чимось новим. Варто пам’ятати, що ринок нерухомості дуже чутливий. Вгадати, якою буде ціна завтра чи післязавтра, практично неможливо. Тому і відкладати купівлю нерухомості у довгий ящик, якщо ви вже наважилися, не варто”.
З 2023 року на ринку нерухомості в Ужгороді з’явилися й нові забудовники: з Дніпра, з Хмельницького, зі Львова, Франківська: «На сьогодні в Ужгороді працює щонайменше 10 потужних забудовників. Якщо років десять тому це було 2-3 забудовники, то зараз картина така. У той час по місту уже є близько 50 майданчиків, де ведеться забудова житлових комплексів. Більше того, десять років тому не було забудовників по районних центрах. Станом на зараз уже будують житлові комплекси у Сваляві, Хусті, Іршаві, Тячеві, тощо. Регіон розвивається, думаю, що люди, які приїхали до нас є дуже потужними фахівцями й сприяють розвитку регіону у тому числі».
Як змінилися покупці житла в Ужгороді за останні 10 років
Потреба у житлі завжди була і буде для людей першочерговою: «Радянська влада не давала людям можливості вільно користуватися житлом. Усі були не власниками, а наймачами житла до 1994 року. Потім квартири почали роздавати, адже чинності набрав закон про приватизацію державного житла. Зараз можна сказати, що інтереси мати своє житло ті самі, крім одного – серед покупців побільшало підприємців і з’явилося більше варіантів, що можна придбати.
А ще з’явилося чимало на первинному ринку нерухомості тих, хто інвестує гроші на перших стадіях будівництва й продає житло ближче до введення в експлуатацію. Це хороший варіант заробити до 40% річних у валюті. Може бути й більше, можуть бути й ризики, тому варто врахувати багато чого: надійний забудовник, стабільність ринку нерухомості тощо».
Варто усвідомлювати й усі ризики, на які йдеш при придбанні первинного житла: «Були й серед наших клієнтів ті, хто хотів інвестувати на стадії котловану, довго правив договори тощо, а на моменті внесення коштів сказали, що просто не можуть вкластися, бо розуміють усі ризики й не сплять ночами.
Була у нас клієнтка, яка мала квартиру, але дуже втомилася від своїх сусідів, багато вкладала сама у ремонт під’їзду тощо. І якраз почав будуватися житловий комплекс в одному з районів Ужгорода, то ми запропонували їй продати свою однокімнатну квартиру й купити однокімнатну у цього забудовника більшу і кращу. У свої 50 років вона жила рік у подруги, поки йшло будівництво. Але настільки прагнула змінити своє життя, що наважилася на цей ризик. Каже, хвилювалася дуже й щоранку йдучи на роботу заходила до церкви та ставила свічку за здоров’я забудовника.
Через півтора року вона переїхала у свою нову квартиру й досі, коли ми бачимося, дякує за те, що я вмовила її на цей крок. Вона знайшла свою квартиру і почала писати історію свого життя наново. І я її розумію, бо мені багато новобудов, що будують в Ужгороді дуже до душі, і у більшості я б хотіла пожити й відчути її».
Тетяна виокремлює три впевненості, що дають можливість продавати нерухомість легко: впевненість у тому, що те, що ти продаєш краще з кращого; впевненість у собі, що ти кращий у своїй справі; впевненість у компанії.
Як взаємодіють забудовники та “Феміда”
На відміну від відділу продажів, який діє у штаті забудовника, «Феміда» виступає у ролі партнера і працює на відсотках від продажу. Тетяна каже, що рієлтори зацікавлені у тому, аби підібрати людині те, що вона шукає, і в тому, аби надавати послуги максимально якісно: «Нам є з чого підбирати житло для клієнтів, адже працюємо з різними забудовниками, тому асортимент наших послуг дуже широкий. Це плюс і для забудовників. Тим паче за стільки років досвіду ми розуміємо усі юридичні та практичні тонкощі, з якими може зіштовхнутися людина при придбанні житла.
Багато хто береться зараз продавати первинне житло, але не розуміє до кінця відмінності в установчих документах, у характеристиках будівель, у різних нюансах. На відміну від вторинного житла, яке передбачає можливість (навіть при мінімальних зусиллях у ремонті) прийти і жити одразу, то з новобудовами по-іншому. Тому ці нюанси при продажі варто все ж враховувати».
Головне правило взаємодії із забудовником – надійність. Тому, перед тим, як починати співпрацю, рієлторська компанія має зробити аналіз; переглянути, що він збудував; яка у нього репутація, які документи на землю, дозвільні тощо: «Репутація забудовника – це надважливо. Разом з тим варто розуміти чи відповідає те, що забудовник будує, цільовому призначенню та чи комфортно людям у цих будинках жити.
Тому були забудовники, яким ми відмовляли у співпраці після спілкування з інвесторами та навіть з мешканцями будинків, які вони будували. Наша компанія – крайня точка дотику, бо забудовник може збудувати й поїхати, а нам потім дивитись в очі людям, які купили через нас житло. Ми не відокремлюємо себе від забудовників, з якими працюємо. Вважаємо, що ми частина команди його команди. Ми ведемо будинок, який він будує, до кінця: долучаємось до питань введення в експлуатацію, озеленення, реєструємо ОСББ тощо».
«Ми почали працювати з забудовниками з 2005 року, з мікрорайону на провулку Шевченка, що біля Дастору. На той момент, ми з усім розбиралися з нуля: як продавати квартири у новобудові, як вводити їх в експлуатацію, які договори оформляти, як ОСББ створювати тощо. Перші квартири ми продавали на глибокій довірі знайомих, а згодом на нас почало працювати «сарафанне радіо» і репутація, яку ми здобули. Довіра до нас – це результат довгої, чесної та кропіткої праці».
Що варто знати, якщо ви хочете придбати житло
При придбанні первинного житла Тетяна каже, що варто в першу чергу оцінити свої фінансові можливості, далі обрати локацію, де б хотіли квартиру і знайти надійну компанію, яка порадить і надасть повний супровід у придбанні. Додає, що все більше почала купляти квартири молодь:
«Це нова генерація, дуже прогресивна і багато заробляє. Знає, де і як. Більшість, навіть працюючи за кордоном, купляє житло тут. Тому є дві причини чому молодь все частіше купляє житло, ніж колись: раніше у молоді не було такої можливості заробляти; з’явилася можливість брати квартири у розтермінування».
Можливість розтермінування полягає у тому першому внеску у 30%, а решта суми розбивається на рівні частини на час будівництва. При цьому, оплата може відбуватися щомісячно, поквартально або по індивідуальній домовленності із забудовником. Якщо не встигли оплатити до завершення будівництва, з деякими із забудовниками можна домовитися про переведення залишку у формат кредиту. Тобто суму, яку ви не встигли внести уже треба буде оплачувати під відсотки.
Тетяна додає, що найвигідніший варіант придбати первинне житло на моменті котловану і з 100% оплатою, адже тоді квартиру можна придбати дешевше, ніж коли житловий комплекс уже буде збудований та введений в експлуатацію.